Прогноз рынка недвижимости Саратова в 2014 году
Капитальный ремонт как фактор риска
В сегменте жилья вторичного рынка Алексей Шипачев прогнозирует продолжение тенденции к снижению цен на квартиры в домах, построенных в 40-70 годы прошлого века. Все больше покупателей начинает понимать, что купив за сравнительно небольшую цену жилье в «хрущевке» или «брежневке», он обрекает себя на значительные вложения по замене коммуникаций. Не скажется положительно на этих настроениях и запуск программы по капитальному ремонту, поскольку основная нагрузка все равно ложится на плечи собственников. По той же причине все меньший интерес вызывают квартиры в домах так называемых 85-ой и 90-ой серий, в которых помимо замены коммуникаций дополнительным фактором риска становится перспектива замены лифтового оборудования. Так что средняя цена кв. метра на вторичном рынке так и будет колебаться в пределах 35-37 тыс. рублей.
В тесноте, да не в обиде
В секторе коммерческой недвижимости в этом году прогнозируется увеличение спроса на офисы и торговые помещения небольших площадей. Бизнес тоже будет ужиматься, стремясь минимизировать потери, связанные с растущей налоговой нагрузкой, с ростом расходов на содержание офисов. Поэтому арендаторы будут искать объекты площадью до 150 кв. м., как следствие, на этот сегмент может вырасти цена, зато большие площади будут простаивать и соответственно дешеветь.
Доходные дома из будущего
Одно из реальных направлений, способных кардинальным образом изменить расстановку сил на рынке недвижимости, может стать заявленная президентом РФ программа по строительству арендного жилья. Алексей Шипачев считает, что за доходными домами будущее. И пройдет совсем немного времени, как саратовцы поймут, что иметь жилье в собственности не столько привилегия, сколько большая ответственность, которая стоит денег, и что жизнь в арендованном жилье с фиксированной ежемесячной оплатой – имеет свои плюсы. В частности у арендатора не болит голова о капитальном ремонте стареющего здания и всегда можно поменять квартиру на более комфортную, без сантиментов по поводу продажи родового гнезда. Пока, правда, от слов президента РФ к делу так никто и не приступил, и, например, министр строительства и ЖКХ Саратовской области Дмитрий Тепин считает, что пока не будут разработаны внятные и не коррупционные механизмы поддержки застройщиков, которые согласятся работать с этим сегментом, дело с мертвой точки не сдвинется. Пока же граждане будут предпочитать отдавать часть своего дохода за ипотечный кредит в надежде когда-нибудь стать полноправным хозяином квартиры, нежели платить сопоставимую сумму за съемное жилье. Алексей Шипачев возражает: строительство доходных домов – вопрос времени, причем этот момент на подходе.
– Никогда стоимость аренды жилья не догонит ипотеку. Посчитайте все затраты, связанные с ипотекой, и поймете, что она проигрывает аренде. Порой человеку и не нужна квартира в собственности. Эта установка – непременно иметь свое жилье – сформировалась благодаря тому, что долгие годы советского периода люди вообще ничего не имели, да и за 20 лет рыночной экономики мало что приобрели. Поэтому мы на генетическом уровне боимся, что нас выгонят на улицу. Во всем мире арендное жилье позволяет решать людям жилищные проблемы. И у нас, я уверен, будет так же.
Но эту программу невозможно реализовать без государственно-частного партнерства. В строительстве этих домов обязательно должны участвовать субъекты РФ и муниципалитеты, поскольку им нужно жилье для собственных нужд: для обеспечения госслужащий, военных бюджетников, погорельцев и т.д.
Если будет установлена приемлемая фиксированная арендная плата за пользование помещением, установлен конкретный срок аренды, до истечения которого никто людей не попросит на выход, если не будет страха, что хозяйка передумает, или внезапно повысит цену, такое жилье будет пользоваться спросом. Особенно у молодежи. Скажем, молодой семье достаточно будет однокомнатной квартиры. Появился наследник – переехали в «двушку». А позже, когда люди будут более финансово состоятельны, можно думать и о собственном жилье. Полагаю, это более щадящий вариант для бюджета семьи, чем покупка однокомнатной квартиры в ипотеку с выплатой кредита в 15-20 лет.
По мнению Алексея Алексеевича, арендное жилье – это будущее, и это будущее уже готовится. Два года назад в Саратов приезжали руководители Фонда, который будет развивать это направление, изучали обстановку. Тогда обсуждалось, что площадки Солнечный-6 и Солнечный-7 могли бы стать полигонами для отработки пилотных проектов.
Эти два года были потрачены Фондом на сбор и анализ информации по регионам. Полагаю, мы на пороге принятия решений, которые эту сферу регламентируют и продвинут, – резюмирует Алексей Шипачев.
дата публикации: 15:12, 07 ноября 2014 г.